都更速度追不上老化 三個原因讓建商卻步

從數字看台北市老房子的比重高的嚇人,反觀都更案例件數卻低的可怕,2009年全台(大部分台北市)都更核定件數有26件,一直到2012年每年都在30件之下,2013年衝上52件;不過,2014年文林苑事件後,2015、2016年分別僅有45、35件,去年再度衝高至67件,創下新高,但即使如此,都更件數仍遠趕不上房屋老化速度。

如果再對比完工數,從2009年起,都更共核定362件,但完工的僅146件,不到核定的一半,時間再拉長看,2001年起至今核定536件,完工僅252件,五成不到,業界認為完成率這麼低,多數都卡在程序。

完工率極低 多數卡在程序
所有東西用久了都會壞,為何房子不會?將住的地方汰舊換新,讓它更安全、更舒服,這是許多開發商的願景,也是消費者應得的權益,可是從結果來看,都更、政府、開發商、消費者四方過去20年都沒有太大的交集。

由於都更需要有開發商(實施者)執行所有計畫,但太多問題需要克服,所以都更條例的設置不僅規範都更的程序、條件、品質等,更重要的是需要給開發商足夠的誘因才能吸引他們投入。唯20年來,都更發展的速度只能用「牛步」來形容。

為何會牛步?業者認為從文林苑事件後,原本才剛開始大展拳腳的開發商全部暫停下來轉趨觀望,不過這只是冰山一角,國內主要建商歸納出三大原因,是業者不願投入的關鍵。

一是誘因不足,風險仍高,目前都更條例修正案仍在立法院,吉美建設董事長蔡竹雄說,都更事業計畫書和都更權利變換書的作業方式反而修得更不符合實務上的執行,增加太多不確定性;另外,建商即使取得建照,還要清除所有地上物才能預售,造成建商資金壓力。最後,危老條例被視為替都更開了一條新的選擇,卻在稅負減免土增稅部分無法比照都更祭出誘因,反而壓抑開發商意願。

二是程序冗長,長虹建設董事長李文造說,過去都更程序繁瑣,往往一個案子就要搞很多年,時間、資金等成本壓力大,現在業界寄望危老條例簡化程序的優勢,也看好成功機會大。

都更

最後是「公權力」,這也是重中之重,業界直言,很多開發案走到最後一哩遇到釘子戶的問題,政府把球丟給建商,但誰敢強拆?當前社會氛圍企業怎麼敢做這種事?因此,代拆得靠政府貫徹公權力的執行,才會讓建商勇於投案。

第九次修法 要解實務困境
內政部政務次長花敬群日前宣示都更2.0正式展開,尤其都更條例第九次修法,強調的是希望解決實務困境。在過去,都更實施者與地主間不信任,但都更條例修法完成後,容積獎勵能夠明確化,一翻兩瞪眼,所有人可以受益多少,都是公開透明,自然也就能夠少了爭議、多了信任。

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